高速公路REITs业绩回温 产业园区项目承压

　　每经记者 李蕾每经编辑 肖芮冬

　　近日，随着公募基金一季报披露完毕，公募REITs一季度的经营情况也随之曝光。

　　《每日经济新闻》记者发现，虽然去年高速公路项目业绩显著承压，但随着一季度交通运输行业的快速回温，再加上春节期间旅客出行热度持续高涨，一季度高速公路REITs普遍收获了不错的业绩，有项目客车及货车通行费收入均显著好于去年可比同期。此外，产业园区REITs业绩承压的情况则在延续。有产品在一季报中表示，报告期内出租率较2022年末有所下滑，还有的出现了较明显下降，市场信心的回归与真实租赁需求的释放均需要一段时间。

　　从二级市场的表现来看，根据Wind数据，上周全市场27只已上市产品的交易价格有所回温，环比上涨的共有11只，其中华夏越秀高速公路REIT以1.67%的涨幅居于首位。但如果从下跌幅度来看，上周共有12只产品跌幅超过1%、6只超过2%。跌幅最大的建信中关村REIT周内跌幅达到了9.16%，对于公募REITs产品而言也是比较罕见的情况了。

　　旅客出行热度持续高涨

　　从不同类型的公募REITs产品来看，REITs底层基础设施项目的经营业绩表现分化还是比较明显。虽然高速公路类REITs在2022全年业绩显著承压，但一季度情况却有较大改善。

　　以华夏越秀高速公路REIT为例，该基金一季报显示，自2022年底交通运输部落实“新十条”精神发布《关于进一步优化落实新冠肺炎疫情防控交通运输工作的通知》，进一步优化交通运输行业的出行政策，本项目的流量和通行费出现显著回升，在2023年一季度延续了良好的增长趋势。

　　尤其是在春节期间，旅客出行热度持续高涨，湖北及武汉经济增长势头较好，交通出行需求相较去年同期有显著改善，客车及货车通行费收入显著好于去年可比同期。报告期内，项目公司实现通行费收入6306.67万元，日均通行费收入70.07万元，同比上升15.87%；从车流量角度看，报告期内本项目车流量为330.9万辆，日均3.7万辆，同比上升13.43%。

　　相比之下，多只产业园区REITs产品一季度的经营情况则相对承压。

　　有产业园区REITs一季报显示，一季度出租率较2022年末有较明显的下降，主要系基础设施项目的重要现金流提供方租户之一全部租赁合同于2022年末到期，到期后该租户不予续租。尽管上述面积已部分完成去化，但由于第一季度商业活动仍处于恢复阶段，市场新增需求不足，叠加春节假期的因素，对潜在租户的实地考察、租赁计划等产生一定影响，因此租赁进展较为缓慢。

　　另一只产业园区REITs基金经理也在一季报中表示，2022年累积的空置面积叠加目前仍待恢复的租赁需求，使得一季度全北京市净吸纳量仍为负值，核心成熟产业园市场依然表现不振。市场客户迁址选址工作启动缓慢，年末出现一定活跃迹象，市场信心的回归与真实租赁需求的释放均需要一段时间。

　　此外，仓储物流、环保水务以及2022年新增的保障性租赁住房与清洁能源类型，底层项目运营情况相对稳健。

　　二级市场价格有所回升

　　截至4月21日，全市场已上市REITs达到了27只。在此前二级市场交易价格普遍下跌的情况下，上周情况有所回温。

　　在这27只产品中，环比上涨的共有11只，其中华夏越秀高速公路REIT、红土创新深圳人才安居REIT和中金安徽交控REIT分别以1.67%、1.45%和1.45%的涨幅排在前三位。

　　如果从下跌幅度来看，上周共有12只产品跌幅超过1%、6只超过2%，跌幅最大的建信中关村REIT周内跌幅达到了9.16%。值得注意的是，建信中关村REIT的二级市场交易价格已经多周出现下跌，4月整体下跌了15.28%、今年以来更是下跌了近20%。

　　REITs专业投资人士姜海洋近日撰文指出，近两月，我国公募REITs二级市场价格呈现出明显的下跌趋势，即便是首发上市的两只新能源类公募REITs基金，自上市首周价格有所上涨之后，就开启了阴跌行情，且有跌破发行价之势。市场的交投活跃度相对不高，做多情绪更是难觅踪迹。

　　对此，他也提出了自己的建议：第一，公募REITs按季不等额现金分红，保证全年总分红比例处于较高水平；第二，促进公募REITs的质押式回购市场的标准化、通用化发展；第三，在公募REITs扩募并购过程中，建立起并购资产交易价格的市场化定价机制。

　　此外，公募REITs的分红也在密集进行中，4月17~21日就有7只产品迎来除息日。在15只公告2022年可供分配金额的公募REITs产品中，全年分配金额占可供分配金额的比例平均达到98.89%。