中国版REITs二周年记：市场热捧富国首创大涨近50%，扩募箭在弦上万亿市场沸腾?

21世纪经济报道记者李域  深圳报道

中国版REITs开闸二周年。

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs市场正式启航。

2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs在沪深两市同步上市，其中底层项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理等四大基础设施类型。

上市之初，首批9只基础设施公募REIT除首日成交较为活跃之外，之后流动性显著降低，价格也渐趋平稳。

但是，到2022年，公募REITs成为了市场爆品，截至5月6日12只公募REITs上市至今10只涨幅为正，其中富国首创水务REIT的涨幅接近50%。

对于公募REITs受到市场追捧，博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚认为有多方面的原因。一方面是监管方面的政策利好不断，2022年开年，财政部、税务总局发布了试点税收政策，北京发布REITs试点政策及申报辅导手册，紧接着国家发改和国家能源推动清洁低碳能源推进公募REITs试点等等，投资人对REITs这个新型产品未来的发展也更有信心，另一方面，因为首批二批资产都非常优质，但流通份额较小，市场出现了供不应求的现象，此外，近期A股市场持续调整，投资人也更倾向于配置一些收益较稳定的产品。

不过，王翘楚也呼吁投资人应秉持长期价值投资理念，并提醒道：“随着公募REITs市场的扩容，未来相关产品的稀缺性会下降，资金给予此类产品的溢价空间或将减少。”

最高涨幅46% 

近期，华夏中国交建REIT在上交所挂牌上市，市场表现平稳。截至上市首日收盘，华夏中国交建REIT涨幅为2.20%，总成交金额6.99亿元。

公开资料显示，华夏中国交建REIT于4月13日正式成立，合计募集10亿份，募集金额达到93.99亿元，是目前市场上首募规模最大的公募REITs，项目的底层资产为我国南北向大通道武深高速公路湖北省境内嘉鱼至通城段。

值得关注的是，作为2022年全国首单公募REITs项目，华夏中国交建REIT备受市场关注，特别是在网下询价环节，拟有效认购数量总和是初始网下发售份额数量的38倍，面向公众发售的份额一日售罄。

最终机构网下认购和公众认购均启动了比例配售，机构网下有效认购申请确认比例为2.69%，公众投资者有效认购申请确认比例为0.84%，其中公众发售部分刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

Wind数据显示，截至5月6日，12只上市公募REITs中的10只自上市以来涨幅为正。

其中，富国首创水务REIT自上市以来涨幅高达46%，红土盐田港REIT和中航首钢涨幅均超过20%。华泰证券分析师张继强通过分析首批九只公募REITs2021年报指出，整体来看，首创水务、苏州产业园、张江、红土盐田收入较为亮眼，但IRR目前都低于4%，首创仅1.3%；广河、普洛斯、招蛇项目收入不及预期，IRR分别在6.7%和5.3%。存续的REITs目前购买性价比较低，可以等待调整后买一些基本面较好的REITs，调整的触发因素可能有无风险收益率上行、6月首批REITs解禁等。

张继强认为，目前公募REITs项目在试点阶段，对项目的盈利、合规等要求较为严格。且从目前上市公司披露及交易所披露的储备项目来看，公募REITs项目集中在经济较发达的地区，底层资产涵盖能源供应、数据中心、污水处理等新能源、智慧城市等类型，以及产业园、高速等已相对成熟的REITs产品。从需求端来看，市场增量资金仍较多，且对公募REITs产品的认知在不断增强，预计参与的机构将进一步增加。

此外，长期看好REITS打新对于配置型机构的价值，基础设施公募REITs是一种收益率介于股债之间的、有高派息率、风险收益适中的投资产品，在当前低利率、金融监管趋严背景下，公募REITs可帮助解决资产荒问题，为投资者提供长期、稳定、风险收益适中的投资选择。

建议投资者可以关注优质新上市项目的打新机会。重点要关注底层项目的资质，建议综合项目特征、估值定价等筛选投资标的，如特许经营权类的计算IRR6%以上进行投资。

监管两提REITs扩容

5月4日，证监会在最新信息发布中提到，证监会近日召开专题会议，研究深化资本市场改革、保持资本市场平稳运行、助力宏观经济大盘稳定相关工作措施，其中提及“研究拓宽基础设施REITs试点范围”。

随后，上交所表示，将继续做好服务实体企业发展工作，服务好民营房地产企业的合理融资需求，推动扩大基础设施REITs试点范围，合理把握IPO和再融资常态化。

21世纪经济报道记者了解到，这已是证监会再次提及REITs的扩容。3月，证监会曾发文披露，正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，目前公募REITs 政策频出，各地企业在当地政府的支持下也都积极筛选资产，报送各地发改委和国家发改委的项目也有一定数量，但是否能完成审批顺利上市，还需要看资产的成熟程度，每一类型的资产遇到的问题也不一样，进度也不一样。目前像产业园，高速公路类型的资产已经非常成熟，共性问题也较容易解决，但其他类别的资产，包括城际铁路，机场等还有待进一步论证。

王翘楚认为，未来当投资人和发行人对REITs市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目能持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显。

此外，沪深交易所在4月发布《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指引第3号——新购入基础设施项目（试行）（征求意见稿）》引发市场关注。

据悉，征求意见稿细化明确了上市公募基础设施REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

对国内外REITs的一二级市场颇有研究的不动产投资领域专业人士姜海洋表示，《新购入基础设施项目》指引对资产收购和基金扩募做出了稳妥和前瞻性的规定。“资产不断长大”是REITs的特点之一。国外数据也显示，基本上一段时间内就会有一次资产的植入和扩张，优质的资产不断装入，对于REITs公募基金本身的价值也有巨大的帮助。

随着REITs市场的逐步发展，在根据新购入基础设施项目规模进行分类监管和规定，适当放松定向扩募基金份额锁定期，推进新购入基础设施项目的税收优惠政策等方面进行更为市场化的改革，通过规章制度维护发行人、投资者、中介机构等各方参与主体的权益，促进REITs市场平稳健康发展。 

撬动万亿大市场

不少机构都看好未来基础设施REITs的发展空间。

北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模有可能远远大于美国。

公开数据显示，美国REITs市场经过50多年发展，截至2020年底，其上市REITs数量已达223只，总市值达1.25万亿美元。

博时基金认为，基础设施公募REITs对实体经济和金融市场均有积极意义。对基础设施的原持有方来说，可以通过公募REITs盘活存量资产，降低自身的负债率，拉动经济发展。对金融市场而言，公募REITs作为一种不同于现金、股票、债券的第四类资产，具有分红较为稳定、价格波动较小、牛熊市不明显、与其他资产价格相关性弱等特征，这些特征一方面特别适合追求稳健增值的长期持有型投资者，尤其适合保险、养老金等投资人；另一方面也为机构投资者做大类资产配置提供了新的资产类别，有利于机构投资者优化投资组合。

“我国的公募REITs正处于供需两旺的大环境下，未来具有巨大的发展潜力。”博时基金认为，中国经济经过多年发展，在高速公路、铁路、机场、港口、节能环保设施、产业园、仓储物流园等基础设施领域积累了大量的优质资产，保守估计也有100万亿左右的体量。即使有1%的存量基础设施资产做了公募REITs，我们的REITs市场体量也有万亿规模。

另一方面，从REITs投资方来看，随着国内人民生活水平的提高和投资者的不断成熟，对公募REITs这种绝对收益型产品的需求也在不断壮大，从首批公募REITs较高的认购倍数就能看出来资金对于这类资产的投资需求还是较为强烈的，还处于供不应求的状态。未来如果养老金参与REITs投资，则对REITs资产的需求还会更大。

（作者：李域 编辑：朱益民）