双轮驱动，公募REITs首发与扩募“齐上阵”

　　截至12月22日，今年以来公募市场共成立了13只REITs产品，发行份额合计74亿份，总发行规模约为419.48亿元。随着首批5只公募REITs扩募项目获得沪深交易所受理和反馈，我国公募REITs市场将迎来首发与扩募双轮驱动的发展格局。

　　业内人士表示，已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累数年的资产储备将为未来扩募打开合理想象空间，公募REITs常态化发行有望延续至明年。

　　发行规模近420亿元

　　Wind数据显示，截至12月22日，今年以来公募市场共成立了13只REITs产品，发行份额共计74亿份，整体发行规模约为419.48亿元，总市值约为420.46亿元。此外，上交所网站显示，嘉实京东仓储物流REIT已于12月7获得受理，中金山高集团高速公路REIT于12月13日获得反馈。

　　图片来源：上交所网站

　　在今年以来成立的13只REITs中，包括4只园区基础设施类REITs、4只交通基础设施类REITs、4只保障性租赁住房类REITs以及1只能源基础设施类REITs。其中，交通基础设施类REITs发行规模普遍较高，中金安徽交控REIT位居今年发行规模榜首，金额达108.80亿元；园区基础设施类REITs、保障性租赁住房类REITs发行规模相对较小，发行规模在8亿元-16亿元不等。

　　数据来源：Wind

　　认购方面，保障性租赁住房类REITs和园区基础设施类REITs普遍受到了网下投资方和公众投资方的积极认购，其中华夏基金华润有巢REIT的网下投资方认购比例、公众投资方认购比例分别低至0.47%、0.31%，华夏合肥高新产园REIT的网下投资方认购比例、公众投资方认购比例分别低至0.64%、0.23%。

　　此外，REITs呈现分化的行情表现。截至12月22日，13只REITs上市以来的平均涨幅为-3.47%，其中鹏华深圳能源REIT的表现较为突出，自7月26日上市以来区间涨幅达到13.76%，而华夏中国交建高速REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、红土创新深圳人才安居REIT、华夏北京保障房REIT自上市以来的区间跌幅已超过10%。

　　扩募取得进展

　　今年，我国公募REITs在扩募层面取得了重大进展。

　　5月，证监会发布了《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，明确了新购入基础设施项目的条件、程序、信息披露要求和扩募发售相关安排，强调扩募相关要求与首次发售一致，强化内幕信息管理和利益冲突防范，坚持持有人利益优先，严把项目质量关，压实参与机构主体责任。

　　图片来源：证监会网站

　　9月，首批5只REITs发布了扩募公告，扩募发行进入实质化阶段。上交所网站显示，富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT于9月29日披露了扩募份额上市申请获得受理的公告，并于12月7日收到上交所反馈意见；深交所网站显示，红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT于9月28日披露了扩募方案，并于12月7日收到深交所出具的审核问询函。

　　业内分析认为，在5只REITs拟购入的基础设施项目中，两单仓储物流类REITs项目的出租率较高且营收水平整体较为稳定，其中红土创新盐田港仓储物流REIT资产区位优势突出，拟购入规模有限，关联方集中度较高，中金普洛斯仓储物流REIT扩募补充了资产覆盖区域，出租率有望提升。

　　另外，两单产业园区类REITs项目接近满租状态，其中华安张江光大园REIT扩募倍数最高，且扩募对基金分派率的提升幅度最大，博时招商蛇口产业园REIT扩募资产的运营表现优于首发资产；环保水务类REITs即富国首创水务REIT项目近三年整体运营情况稳中有进，营业收入与毛利率呈现逐步增长，但扩募资产区位不及首发资产，保底补偿确保现金流稳定。

　　分析REITs扩募的原因，富国首创水务REIT基金经理李盛表示，通过扩募可以扩大单只REIT产品的规模和收入，并降低资产过于集中的风险，有利于提升REITs产品的流动性，更好地发挥基金管理人、运营管理机构的专业能力，以及REITs盘活存量资产、促进新增投资的功能，使得REITs成为同类优质资产持续上市的平台。

　　首发与扩募双轮驱动

　　证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上表示，我国的REITs市场要进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；尽快推动首批扩募项目落地，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

　　中信建投证券表示，扩募可以驱动已上市REITs实现规模与业绩双增，同时通过分散底层资产降低收益波动风险。目前已上市的公募REITs原始权益人均为特定区域或领域内的行业龙头，其积累数年的资产储备将为未来REITs的扩募打开合理想象空间。此外，公募REITs常态化发行有望延续至明年，百余家企业发布公告开启REITs发行申报工作，叠加监管审批步伐加快，预期明年新发REITs数量将达30只，市值将达到1800亿元。

　　展望我国公募REITs市场的后续表现，国金证券表示，预期我国公募REITs在首发与扩募的双重驱动下，市场规模将得到持续提升，这一创新型金融产品将伴随我国基础设施建设迈向稳健发展。另外，REITs在扩募落地后的实操环节仍伴随部分难点，未来可关注相关顶层设计进一步优化的方向。投资者可聚焦存量REITs后续扩募可能性以及储备资产的质量，以长期配置视角参与，分享扩募后的红利收益。