孙宏斌有钱买股份，没钱还债？

　　如果说“暴雷”房企欠薪、被讨薪已经成为地产行业的常态，那在债务压顶的情况下依然拿地、收购公司股权，是什么样的操作呢？

　　作者 | 卢泳志

　　来源 | 野马财经

　　这是野马财经的第2808篇原创

　　本文约3542字，阅读时长约10分钟

　　曾经动辄斥资几十亿收并购资产的“并购王”融创中国（1918.HK），如今却被讨薪人员在自家楼盘的外墙上“画乌龟”讨薪。

　　10月24日，有网友发布视频，融创某楼盘疑似被讨薪人员在外墙上涂抹讨薪字样。视频中，一栋超过40层的住宅外墙上写着：“融创佳涂乐还我工钱还我血汗钱”，首尾还画了两只乌龟。

　　（来源：小松旅行摄）

　　据了解，佳涂乐是融创中国的长期合作伙伴，其主体公司为佛山市顺德区佳涂乐恒融建筑装饰有限公司，主营业务为室内外装饰工程、园林绿化工程、水电安装等。

　　值得一提的是，就在网友发布“讨薪视频”同一天，融创中国完成了一笔收购。

　　10月24日，光大兴陇信托有限责任公司转让廊坊市远创房地产开发有限公司（简称：远创房地产）19%股份，北京融创建投房地产集团有限公司（简称：北京融创建投）接盘。

　　天眼查显示，北京融创建投由融创中国全资控股。转让后，远创房地产由廊坊市汇源房地产开发有限公司持股70%，北京融创建投的持股比例增至30%。

　　关于融创中国的收并购，孙宏斌向来都是亲力亲为，有时候喝两顿酒，上百亿的生意就定下来了。而类似上述收购事件，对曾经的孙宏斌而言也许只是件“小事”。

　　曾经“有钱任性”，如今为了回流资金，孙宏斌想尽了办法，甚至被中融信托控告“划走共管账户资金”。

　　10月27日，中融信托发布报告称，2022年9月受托人发现存放受托人和融创方共同保管塔子湖置业章证照及印鉴等共管物品的保险柜锁芯被换，保险柜无法打开。另外，塔子湖置业预售资金监管账户中约11.4亿元资金被划走。

　　中融信托向“澎湃新闻”表示，“已向融创方提出严正交涉，并第一时间向当地公安机关报警。”

　　对此，融创中国回应“澎湃新闻”称，“为更好的保民生、保交付，融创武汉1890和融创公园大观两项目被纳入武汉监管重点保交付项目，项目资金已严格按照政府监管专户要求管理。

　　有业内人士分析表示，“这个事件其实和信托行业整体关系不大，房市不景气，信托受牵连，金融机构的日子都不好过。主要原因还是房地产商太缺钱了。”

　　曾经的“并购王”遇到现金流危机，融创中国开始出售资产腾挪资金。在这种情况下，拿地、收购传递了怎样的信号？曾经的地产“狂人”还能回来吗？

　　曾经的“并购王”何时归来？

　　在地产行业，孙宏斌有着与众不同的经历：“两年联想，四年牢灾，十二年顺驰，十五年融创”。在此期间，他被贴上了“狂人”“并购王”“白衣骑士”等标签。

　　顺驰时期，孙宏斌获得“狂人”的称号。创办融创中国后，孙宏斌在尝试改变自己，他曾多次强调“不想当老大，以现金流安全为纲”。

　　然而，融创中国延续了高举高打的风格，在成立三年后，成功登陆港交所。时任融创中国副总裁陈恒六表示，“老孙这么多年的目标，就是当老大，做中国第一，世界第一。”

　　孙宏斌是幸运的，他赶上了房地产行业的“黄金时代”。上市后，融创中国在2010年-2014年实现销售额“五级跳”：83亿元、192亿元、356亿元、547亿元、658亿元。

　　从2014年开始，融创中国化身“并购王”，成为地产行业的“白衣骑士”。有人如此形容那些年的孙宏斌，“当失意者需要资产变现时，他就挥舞着钞票进场。”

　　之后，融创中国开启大举收购和投资：2014年5月63亿港元收购绿城24.31%股份、2016年9月40亿元入股金科股份、2017年1月150亿元驰援乐视，以及同年以438.44亿元收购万达旗下13个文旅项目91%的权益。

　　由于投资乐视失败，再加上“房住不炒”政策出台，融创中国在2018年按下了短暂的“暂停键”。

　　2019年初，孙宏斌卷土重来：斥资125亿元收购泛海地产京沪资产包、40亿元接盘李嘉诚在大连的项目、152亿元收购成都环球世纪及时代环球51%的股权。

　　2020年，融创中国以350亿元接盘山水文园项目；2021年，以99亿元收购彰泰地产。直到2021年10月，融创中国出险流动性危机，孙宏斌开始自救，但为时已晚。

　　作为曾经的“并购王”，自从今年5月“暴雷”以来，融创中国在收并购市场中的角色，已经慢慢从收购方转为出售方。但令人意外的是，融创中国却并没有完全停止收购。

来源：天眼查

　　在收购远创房地产19%股权之前，今年8月18日，北方国际信托股份有限公司转让廊坊市融创新宸房地产开发有限公司（简称：融创新宸房产）49%股权予北京融创恒基地产有限公司（以下简称：融创恒基地产）。

　　天眼查显示，融创恒基地产由北京融创建投100%持股。转让完成后，融创新宸房产由融创恒基地产100%持股。

　　除此之外，融创中国还拿地了。10月8日，西安天磊置业有限公司斥资1.23亿元竞得西安市1宗住宅、商服用地。资料显示，这家公司的股东为西安融创天朗地产有限公司，实际控制人为融创中国旗下的融创华北发展集团有限公司。

　　尽管一次拿地、两次收购改变不了融创中国的现状，但这意味着孙宏斌除了出售资产“回血”，还在尝试“调仓”，为将来的回归做准备。

　　从“买买买”到“卖卖卖”

　　自“暴雷”以来，融创中国的当务之急是回笼资金偿还债务，其主基调也从“买买买”转变为“卖卖卖”。

　　自2021年下半年以来，融创中国一直处于净还贷状态，采取收缩战线、处置资产、促进销售回款、股权融资等措施平稳企业的流动性。

　　从去年10月开始，融创中国开始出售资产：打包出售杭州、上海项目，回笼资金26.8亿元；出售商管公司予服务集团，回笼资金18亿元；出售贝壳股票，回笼资金68.9亿元。

来源：罐头图库

　　与此同时，融创中国还发售新股融资，获得资金60亿元；与美国摩根公司签署配售与认购协议，融资45亿港元；孙宏斌个人以无息贷款名义借给融创集团4.5亿美元现金。

　　进入2022年，融创中国先是将4个项目出售予国资：昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价为14亿元；武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权分别转让给首创和武汉城建；常州融誉置业转予厦门国企建发及江苏城开地产集团。

　　之后，3月-9月，融创中国先后退出广州、合肥、重庆等地的多个项目，接盘方包括厦门国贸、金地商置、信达地产、华宇集团等。

来源：Wind

　　尽管一直在积极自救，但资本市场并不买账。2021年9月30日，融创中国的股价为16.6港元/股，到2021年12月31日，跌至11.78港元/股。进入2022年，融创中国股价又从1月24日的最高价11.86港元/股，跌至2月28日的 6.33 港元/股。

　　由于无法按期披露2021年未经审核年度业绩，融创中国从4月1日起停牌，其股价最终定格在4.58港元/股，市值为249.56亿港元。至此，在不到一年时间，市值蒸发了1000多亿港元。

　　实际上，无论是融创中国，还是孙宏斌本人，今年以来都开始变得低调起来。而在一年前，他们还信心十足。

　　何时回到“安全线”内？

　　一年多前，在2021年中期业绩会议上，孙宏斌曾放出豪言：“融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外，都有可能暴雷”。

　　不过，孙宏斌也预测融资和信贷市场、销售市场压力都很大，企业要给自己留有安全边界。然而，他却没能让融创中国处于“安全线”内 。

　　去年年底，瑞银发布一份研究报告提到，融创中国表外债约为2000亿元，截至2021年11月30日，有250亿元境内外债券将在2022年末前到期。

　　截至目前，融创中国持续停牌，且并未刊发2021年年报以及2022年半年报，其财务情况可以从2021年半年报中窥知一二。在2021年半年报中，融创表示自己的债务是9971亿元，资产为12054亿元，资产负债率为82.72%。

　　现金流持续趋紧，今年3月25日，融创中国无法如期兑付一笔40亿债券的本金和利息，与债权人协商成功将债务展期18月。

　　然而，融创中国最终没能避免违约的命运。2022年5月12日，融创中国公告称，公司4月陆续到期的4笔美元债优先票据利息，无法在相关宽限期内偿还利息，正式违约。

来源：企业预警通

　　截至目前，融创中国的债券存量为157.49亿元，其中一年内到期34.35元。境外债券方面，目前融创中国共有10只美元债券存续，共计64.62亿美元。

　　9月份，融创中国曾遭到呈请人陈淮军对公司提出的清盘呈请，融创中国称，公司正在寻求法律措施以坚决反对呈请，并采取一切必要行动保障公司的合法权利。

　　一个月后，10月13日，市场消息称，融创中国计划与不良资产管理公司中国华融资产管理公司就重组其上海董家渡项目等事宜展开合作。

　　事实上，2021年底以来，银保监会等监管层一直是支持鼓励AMC通过直接收购困难房企银行债权等方式化解地产金融风险。

　　中银证券认为，此前全国四大AMC更多充当的是“推动债务展期、注资”角色，但本轮AMC在房企化解债务风险过程中的参与范围和力度上将有所加大。

来源：罐头图库

　　IPG中国首席经济学家柏文喜表示，在出险房企尚未进入破产清算程序、AMC只能成为这些出险房企自救的配角和资源提供者，而无法成为资产处置的主导者，如何盘活资产才是关键。

　　令人欣喜的是，融创中国预计在2022年年内对外公布重组方案。目前，融创现阶段已开始与债权人小组顾问积极沟通初步重组方案，目前很大部分债权人对公司通过债务重组表示支持。

　　对于公司的债务重组进展，融创中国表示，公司一直与法律顾问及财务顾问密切合作，共同制定切实可行的债务重组方案，以改善公司流动性、增强集团的主体信用，并保障所有利益相关方的利益。

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