全面提质增效的中国金茂回款率创新高 一年内到期债务仅占24.6%

面对上半年整体低迷的房地产市场，中国金茂多维度发力，全面提质增效，保持了精益健康的发展态势。

日前，中国金茂（00817.HK）发布2022上半年业绩报告。期内，中国金茂录得合同销售额699亿元，销售排名较去年同期上升4位至TOP11；上半年累计回款733亿元，回款率达105%，创历史新高。

而背靠中国中化的股东资源，中国金茂资金稳健，融资渠道通畅，上半年持续保持“三道红线”全绿的安全态势，融资成本仅3.76%，达历史新低。

“未来公司将持续发挥央企优势，进一步精细化运营、筑牢发展根基、践行社会责任。中国金茂将坚持长期主义，稳健前行，为客户、行业、投资者、社会等多个利益相关方持续贡献价值。”中国金茂管理层表示。

行业排名稳步提升 城市运营规模不断扩大

上半年中央着力稳定房地产市场，持续释放积极信号，各地因城施策刺激市场，但政策效果显现还需时间，上半年全国商品房销售额同比下降28.9%，行业整体表现依旧低迷。

以稳健著称的金茂，上市十五年来，业务规模已快速扩张进入到行业第一梯队。即使在行业下行之际，金茂通过迅速抓住改善上行的窗口期，行业排名连续4年稳步提升。

半年报显示，2022上半年，中国金茂签约销售额699亿元，位列克而瑞行业榜单11位，较去年同期上升4位。

得益于深耕城市的战略，上半年金茂北京、金茂南京、金茂苏州、金茂上海、金茂青岛等城市公司签约销售额均突破50亿元。

与此同时，金茂抢抓机遇回款，上半年累计回款733亿元，回款率达105%，创历史新高。在此基础上，金茂营收盈利也在稳步增长，上半年收入287.45亿元，同比上升1%；毛利62.25亿元，同比上升8%。

截至报告期末，金茂物业及土地已签约未交付结算的金额约为人民币2885亿元，为未来的业绩增长奠定了基础。

“今年是行业大幅度下降的一年，未来的几年整个行业会呈企稳态势，而金茂还是将按照原来既定的目标来发展。”金茂管理层表示。

值得关注的是，为进一步提升综合竞争实力，金茂还在通过加强土地储备、城市运营方面强大战略底盘。

在土地储备方面，1-8月金茂新增11个项目，新增项目全部位于北京、上海、南京、成都、西安等一二线核心城市，其中48%由城市运营项目贡献。

事实上，在“双轮双翼”的战略支持下，金茂的城市运营规模也在不断扩大，并持续为金茂提供低成本的土地资源。

截至6月30日，中国金茂在全国布局34个城市运营项目，规模效应显现、行业地位进一步巩固。上半年，中国金茂签约销售额的25%来源于城市运营项目。

“下半年我们拿地力度会稍微大一些，但是还是会聚焦在一二线城市的核心地段，避免进入三四线城市，而城市运营项目的占比会越来越大。”金茂管理层表示。

目前，中国金茂已经形成了“以城聚人，以城促产”的城市运营逻辑。背靠母公司中国中化，中国金茂在城市运营获取、产业资源落地、物业业务协同等方面拥有强大的协同优势。

作为央行鼓励做行业收并购的9家房企之一，中国金茂于上半年加快了对优质标的的收并购。6月9日，中国金茂发布公告，宣布拟私有化中国宏泰发展。

据悉，宏泰拥有多个优质产城项目，基石项目龙河新城位于京津冀首都经济圈，开发模式与中国金茂另一城市运营名片项目——长沙梅溪湖国际新城相似。如果私有化进程顺利推进，中国金茂将锁定龙河新城约2万亩土地储备，从而获得稳定、可观的开发收益。

“现在我们在谈的项目也很多，有项目层面的，有公司层面的，希望未来收并购能够持续做下去，但我们不追求规模，会以最严格的标准来选择好并购的标的，旨在先做有效益的并购。”金茂管理层表示。

三道红线全绿 融资成本降至新低

今年以来房企融资情况艰难，境外融资基本停滞，境内融资也不断收紧，加之行业整体销售不佳，多家房企出现资金危机，甚至出现债务违约，并被境外评级机构下调主体评级、下调展望。

在行业融资环境整体不畅的背景下，中国金茂通过全面提质增效，依靠稳健的资金管理能力，财务状况始终保持健康，融资渠道畅通， 国际评级逆势提升。

业绩报告期内，中国金茂保持了“三道红线”全绿档的安全态势。

尽管上半年房地产行业融资环境严峻，中国金茂依旧保持了融资渠道畅通，半年获得近200亿元直接融资，融资成本进一步降至3.76%，创历史新低。

包括发行利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债，发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券，发行利率仅为3.2%的18亿元公司债以及利率为3.29%的20亿元中票等。

在境外债方面，金茂也是少数能发行境外债的房企之一，上半年金茂发行3.5亿美元的境外债，利率为4.4%。

“公司与多家优质金融机构保持着良好信任与合作，尚有1308亿元未提取银行授信及未使用直融额度。”金茂管理层在业绩会上表示。

此外，金茂母公司中国中化上半年以股代息的方式来分红，体现了大股东对中国金茂的支持。

在严格的财务纪律和成熟高效的企业管理下，中国金茂持续强化企业稳健底盘，进一步优化了公司债务结构。

截至上半年，金茂债务98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。上半年，中国金茂大幅降低永续债金额，永续债降幅达40.5%。

凭借优异的财务表现，在席卷全行业的房企降级风暴中，上半年标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”，多家权威券商机构亦对中国金茂发表增持评价。

截至6月30日，金茂现金及现金等价物328.87亿元。得益于稳定的现金流，金茂在“保交楼”方面表现优异。

上半年，中国金茂完成29个项目31个批次的交付工作，公司主责交付项目实现应交尽交，无一缓交。上半年客户第三方调研中，中国金茂整体满意度提升至87分。交付满意度85分，质量满意度82分，分别超过行业平均15分。

“对于房地产行业，优胜劣汰仍将继续，品质房企将迎来更多机会。面对新的历史机遇，中国金茂具备科学至上价值理念、城市运营战略体系、追求卓越组织基础、品质责任品牌口碑和中央企业体制优势，未来中国金茂将继续坚持城市运营商定位，狠抓提质增效，实现从常规发展模式向创新驱动模式、从规模导向向市值导向和利润导向转型。”金茂管理层表示。