券商营业部的“二房东”纠纷，拖欠房租长达四年

　　来源：券业行家

　　虽然外界有着“财大气粗”的误解，但绝大多数券商网点不要说“六套房”，就连“六个钱包”也不一定有。比如这家位于帝都的券商营业部，因连续四年拖欠物业费，而被告上了法庭。

　　“打折”二房东

　　日前，一份来自北京市第三中级人民法院（简称：北京三中院）的判决显示，作为承租方的东方证券，因物业服务合同纠纷，而被追索长达四年的物业费。

　　话说，2010年1月，东方证券租下了北京市朝阳区小关北里45号世纪嘉园5号楼（下称“涉案5号楼”）地下一层至地上五层，建筑面积共计6，791.79平方米。其后数年，东方证券北京安苑路证券营业部于此运营，直到2020年初迁址并更名为东方证券北京安立路证券营业部（下称“安立路营业部”）。

　　“原始”租赁合同约定，租期为五年，租金按出租面积以每天约3.01元/平方米计算，物业管理费按实际使用面积6，791.79平方米计算。租约到期后，东方证券于2015年续签了五年合同，租金标准提高到3.66元/平方米。

　　在入驻涉案5号楼之际，东方证券与北京诚恭兴业贸易发展有限公司（简称：诚恭兴业）签订物业管理合同。扣除另外两家机构租赁面积，合同约定东方证券按建筑面积5，095平方米，0.5元/平方米/天计算物业费，每半年付款一次。

　　2013年5月，东方证券将涉案5号楼三层建筑面积共计为1，283.86平方米的房屋转租给北京华珍烘烤系统设备工程有限公司（简称：华珍公司）。双方约定自2013年7月至2015年1月期间，租金标准为每天2.2元/平方米，并由后者承担水、电、电话费、供暖费、物业费等。合同到期后，东方证券北京安苑路证券营业部（已于2020年迁址更名为东方证券北京安立路证券营业部，以下统称“安立路营业部”）与华珍公司续签合同，期限延长至2020年1月，租金提高为每天2.48元/平方米。

　　以此计算，东方证券作为“二房东”，向“租客”收取的租金至少打了七折。中个原因颇有些费解。

　　物业费纠纷

　　虽然从租金层面来看，华珍公司得到了实惠，但后续的事件，或许出乎意料。

　　2014年4月，联合仕投资从诚恭兴业处承接了涉案5号楼的物业管理，经与业主等协商，联合仕投资于2015年1月起将物业费调高为25元/月/平方米。华珍公司与联合仕投资签订物业管理合同，约定服务期限自2015年1月至2020年1月，物业管理费按照管理面积1283.86平方米收取，每半年付款一次。

　　按说，既然白纸黑字签了协议，按约定缴物业费就是了。然而， 问题还是发生了。

　　在装修时，华珍公司发现东方证券转租部分的建筑面积有出入。经复查和协商，华珍公司与东方证券方面确认，承租面积由原来的1，283.86平方米调整为858.214平方米，足足“缩水”了425.646平方米。双方于2016年1月达成《补充协议》，约定按858.214平方米计算，租金标准由每天2.48元/平方米调整为每天3.71平方米。

　　问题就出在这425.646平方米的面积差额上。

　　作为物业管理者，联合仕投资一直向东方证券和华珍公司催缴物业费。然而，东方证券主张应由华珍公司承担全部1，283.86平方米的物业费。华珍公司提出，联合仕投资已按照858.214平方米标准退还了多收的取暖费，不应当收取面积差额部分的物业费。并以联合仕投资未能按约定保质保量提供服务，出现断电漏水事件为由，要求降低物业费。

　　从案卷来看，2016年1月起，东方证券一直未缴纳面积差额部分的物业费。而华珍公司因为前述纠纷，也未缴纳物业费。

　　在多次催款无果后，联合仕投资一纸诉状，将东方证券、华珍公司告上了法庭。。

　　最终判决书

　　关于本案的争议焦点，北京市朝阳区人民法院（简称：朝阳法院）认为，相关承租和物业管理的协议合法有效，认可华珍公司按变更后的面积缴纳物业费。东方证券未与联合仕投资就总面积或单独承租面积进行变更，应对华珍公司变更承租面积之外的部分支付物业费。

　　一审判决华珍公司按照建筑面积858.214平方米支付2016年1月至2020年1月期102.99万元；东方证券按照建筑面积425.646平方米支付2016年1月至2020年1月期间的物业费51.08万元。

　　东方证券不服一审判决，提起上诉。经二审，北京务承担物业费用。一审法院结合各方当事人陈述、提交的证据及房屋实际使用情况，认定华珍公司、东方证券各自向联合仕投资支付涉案物业费，并无不当。判决驳回上诉，维持原判。

　　从近年来的案件来看，涉及物业费纠纷的券商还有五矿证券、国泰君安、国元证券、江海证券、方正证券等，但几乎没有公开判决信息。

　　业绩下滑八成

　　据北京证券业协会统计，东方证券在北京共有四家营业部。今年一季度，安立路营业部排名第179位，营收476.16万元，同比下降19.12%；净利润排名第454位，为-31.00万元，亏损额较2021年同期缩小。

　　而这可能是东方证券业绩的缩影。

　　今年一季度，东方证券营业收入31.26亿元，同比下降39.80%；净利润2.28亿元，同比下降60.60%。

　　据东方证券业绩预告，上半年归母净利润为5.50亿元到6.60亿元，同比下降76%到80%。显然，这一降幅较一季度有所加大。

　　业绩滑坡，叠加判决支付，这家基层网点后续会如何呢？