四倍佣金 七折甩卖 潘石屹减负债还是要撤退？

　　来源：地产普拉斯

　　骨灰级网红潘石屹上次受到普遍关注还是去年9月，当时，许久没有公开露面的潘石屹张欣夫妇出现在了CCTV5直播的“2021年美网女单决赛”上，电视画面显示，夫妇二人正在美国津津有味地看球赛。

　　彼时，恰逢老潘寻求整体出售资产和公司控制权给黑石集团落空，遭监管部门反垄断调查后，黑石集团终止了对SOHO中国的收购要约。自此之后，SOHO中国何去何从一直备受市场关注。人们多以为，老潘除了选择继续经营公司外，可能也没有太多的选项了。

　　没想到的是，2022年3月10日，SOHO中国突然宣布以7折价格散售3.2万平方米的房源，涵盖了位于北京、上海核心地段的9个项目，包括办公、商业、公寓等各类业态，按照售价计算，这批房源预计总价约为13亿元。这立刻引发了市场的极大关注。

　　之所以引发关注，除了潘石屹作为网红商人自带流量之外，也跟此次SOHO中国给出7折折扣贱卖资产、给出高达4%的交易佣金有关。另外，SOHO中国此举也又一次引发了人们对老潘是否要执意撤离中国市场的猜测。

　　以位于北京朝阳核心地段的三里屯SOHO为例，当下二手公寓业主挂牌价普遍在6万元—8万元每平米之间，而老潘这次挥泪大甩卖的价格只有约4.9万元每平米。这也难免惹得周边二手房业主心中万头羊驼奔腾。

　　为了加快卖出这些房源，老潘还把给销售人员的交易佣金比例提到了交易额的4%。这让从业人员惊呆了，要知道，商办物业的交易佣金普遍为交易额的1%，少数的案例交易佣金也不会超过3%。

　　潘石屹的过人之处，在于其能把白菜卖出白粉价，这位营销奇才，怎么会舍得把白粉卖出白菜价呢？

　　对此，老潘的解释是，公司有部分债务即将到期，需要销售房源还债。

　　按照SOHO中国官方的数据，目前，SOHO中国的净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%，都处于行业低位，按照三道红线的标准，妥妥的房企优等生。

　　2021年，在一个线上会议上，老潘说，从国家去年（2020年）出台了三道红线政策后，他把政策仔细地研究了一遍，把SOHO中国的财务指标套进一一比较，最后得出一个结论：

　　SOHO中国的财务很安全，不仅一条红线没有撞，而且离它远得不得了。

　　财务很安全，距离红线远得不得了的SOHO中国什么时候也到了需要卖房还债的地步了？

　　事实上，直到去年9月和黑石的交易终止，老潘出售国内资产的步伐就一直没有停止。从2014年开始，潘石屹就逐步清仓SOHO中国旗下在国内核心城市的核心资产，开启卖卖卖的模式，截至2021年，老潘出售的资产价值超过了360亿元人民币。同时，老潘已连续多年没有在境内购入过新资产。

　　目前SOHO中国在国内的主要资产项目也就只剩下银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目了，但这些资产几乎全部坐落在北京和上海两个超一线城市的核心地段，涵盖办公、商业及公寓各类业态，是绝对的优质物业。

　　老潘牛就牛在，这些布局在核心城市核心地段的优质物业即便受疫情和双减政策影响依然表现出色。公开报道显示，SOHO中国在2021年底仍达到了83.4%的平均出租率，其中上海古北SOHO实现满租、北京丽泽SOHO出租率突破80%，均达到两个项目入市以来的最高水平。

　　而根据2021年中报，SOHO中国的净资产负债率仅为43%，总借款为185.23亿元。其中，一年内到期的借款仅为11.82亿元，五年期以上的借款为102.97亿元。而其报告期内公司的营业收入8.05亿元，几乎全部来自租赁收入，这也仅仅是去年上半年的营收，期内实现净利润4.88亿元，同比上升51.77%，归母净利润3.4亿元，同比增长67%。

　　负债水平处于行业低位，财务十分安全，老潘却执意要将表现如此优异的现金奶牛逐步卖掉，按照正常的商业逻辑是无法理解的。但不管怎样，只卖不买的SOHO中国在国内的资产恐怕只会是越来越少了。

　　曹德旺曾炮轰潘石屹和张欣说，他夫妻俩都鬼精鬼精的。

　　从去年SOHO中国出让股权给黑石集团计划流产之后，现实已经让老潘明白，无论是股权出让还是资产整售这条路已经走不通，监管部门也难以放行。鬼精的老潘或许已经意识到，化整为零出售在国内的资产才是应对“上有政策，下有对策”的好办法。

　　而此次重启化整为零打折甩卖国内资产的动作，也让人们延续了之前的疑问：老潘这不是撤退又是什么？

　　面对外界一直以来关于潘石屹要跑路的质疑，老潘数年前曾反问说：“说我们抛了资产要跑路，请问我们往哪里跑？我拿着中国护照，还是北京市的人大代表，我往哪里跑？”

　　有人可能没注意到，潘太太拿的可是美国护照。

　　另外，根据公开报道资料，老潘已经至少两年没有在国内公开露面，这期间，他大部分时间呆在美国。就连SOHO中国的一些重要会议，他基本上也都以线上形式参加。

　　查询北京市人大网站代表名单可以发现，潘石屹是第十三届、第十四届北京市人大代表，但最新的第十五届人大代表中并未查询到潘石屹的名字。

　　2018年，老潘曾对外说，未来将不再销售旗下物业，留下来的资产都是核心资产。他还称，SOHO 3Q将在一年后分拆上市。

　　然而，嘴上说着不要，身体却很诚实，后来的事，大家也都看到了。老潘的核心资产还是要坚持逐步卖掉。

　　潘石屹在2013年出版的自传《我的价值观》中，讲述了一个故事。小学三年级时，他向同学炫耀说自己爷爷是国民党的军官，他去过外面许多城市。这位同学把潘石屹的话告诉了老师。老师在班上开批斗会，一连开了好几天，还让同学们往潘石屹脸上吐口水，女同学吐的是口水，男同学把鼻涕擦到他的脸上。

　　小潘的脸像痰盂一样有泪水、有鼻涕、有口水。开完批斗会，小潘就在小河边上把脸洗干净回家。

　　这件事，潘石屹在书中写到，自己从来没告诉过家人，这也成了他心里永远也解不开的结。