短期偿债压力增大，金科地产“20金科03”通过展期方案

清一色财经6月6日讯（记者 孙晋） 5月末，“20金科03” 2022年第一次债券持有人会议通过了展期方案，方案为到期日后以现金一次性支付利息。本金分6次兑付，首付本金10%，7月、8月、11月及2023年2月各付5%，一年后的5月份付70%，展期后的债券维持现有5%票面利率水平，利随本清。

金科地产总部位于重庆，连续多年成为重庆排名第一的代表性民企，拥有金科股份和金科服务两个上市平台，分别为地产及物业板块。但受到地产行业近年来调整周期的影响，“20金科03”最终确定展期，方案披露后，公司也是股债双跌，债券持有人再度将目光集中在公司未来的偿付能力。

三条红线指标由绿变黄 主体评级被调整

去年，地产整体行业环境处于调整周期，2021年末财报显示，公司虽完成了1123.10亿元（同比增长28.05%）的营业收入，但事实上销售额并未达标，仅完成1840亿元，同比下降17.56%，较2500亿的年销售额目标尚有距离。

同时，公司2021年毛利率由23.16%下滑至17.22%，财务费用中利息支出为11.03亿元，同比增长18.60%，最终实现利润总额85.79亿元，同比下降29.59%，盈利能力明显回落。

“红线方面”，2021年末，公司现金短债比降至1 倍以下，而2022年一季报显示公司净负债率和扣预资产负债率分别为69%和67.9%，三条红线指标由绿变黄，今年5 月标普和联合国际也相继下调公司信用评级，进一步恶化了公司再融资水平。

票据承兑已逾期 短期偿债压力仍处高水平

近期，“金科系”旗下名为“小金牙”理财平台的产品逾期兑付，投资者多为通过金科系旗下物业板块工作人员推荐，在微信公众号“小金牙社区”购买相关理财产品，以金科内部在职、离职员工及业主为主。

此外，公司的票据业务也早有逾期，根据上海票据交易所公示数据，金科地产截至2022年4月30日公司票据承兑逾期余额1.62亿元，累计逾期发生额2.17亿元。

根据中诚信国际5月16日挂网的跟踪评级报告，截至2021年末，公司期末有息负债余额2936.13亿元，相较于2020年末3076.60亿元小幅下降4.57%，净负债率降至 79.45%，但由于存在权益类债务，假如将永续债计入有息负债，公司杠杆水平将有所上升。

具体看，公司的主要有息负债包括：1）银行贷款：截至2021年末，短期借款47.14亿元，同比降低57.53亿元，长期借款414.35亿元，同比降低113.01亿元。2）应付债券：年末余额为75.75亿元，同比降低42.52亿元。3）非银行金融贷（主要为信托及供应链）：粗略估计下，在2022年内到期的规模有约144亿元。

金科地产在2022年第一期公司债募集说明书中公开了详细的有息债务期限结构，截至2021年9月末，金科地产将在1-3年内偿还537.58亿元有息负债，结合之前公司公开资料，金科地产在2022年内到期的短期借款、长期借款和一年内到期的非流动负债、应付债券、应付款等项，估算约达356.53亿元。可以看出2022年为金科地产绝对的偿债高峰，以账面289.08亿元的货币资金余额尚难以覆盖的。

数据来源：募集说明书

数据来源：募集说明书

其实金科地产相较2020年底债务规模已经有所收缩，但为何财务数据相对改善，基本面却在不断下滑？记者就此采访了一位地产研究员，他认为原因有如下几点：“首先，是预付账款规模的大幅下滑，2020由于业绩、回款等原因导致公司预付账款规模大幅提升，如今再度下滑致使公司扣预资产负债率指标等明显恶化；其次，之前地产信用环境相对宽松，也不乏债台高筑的企业，金科地产论债务问题并不算突出，毕竟“三条红线”尚能达标，金科地产也为持续恶化的信用环境做了一定准备，收缩了债务规模，但剩余规模依然难以承受；最后，近期再融资能力及业绩双双下滑，一进一出，公司债务滚动难以实现，以至于展期。”

筹资性现金流入下滑，融资弹性亟待提升

现金流量表方面，2021年，公司的经营净现金流及投资性净现金流量没有较大变化，但筹资性现金流入由1000.84亿元大幅下滑至630.59亿元，致使公司筹资性净现金流由正转负，体现为净流出272.99亿元。融资成本方面，截至2021年末，银行融资仍占据接近半数比重，部分非标融资成本相对较高。

数据来源：2022年跟踪评级报告，清一色财经整理

截至2021年末，公司及其子公司对外担保金额合计143.13亿元，担保对象主要为公司合营及联营公司。在房地产行业下行压力较大的背景下，合联营企业运营风险也随之加大。此外，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额为432.61亿元。

此外，2021年，公司受限资产合计758.61亿元，其中因抵、质押借款而受限的存货和投资性房地产分别为638.05 亿元和84.44亿元，参考公司存货科目中1830.18亿元的开发成本余额及763.16亿元未用的授信额度，似乎尚有一定融资空间。

但公司未用授信额度在2021年最后一个季度由1469.44亿元大幅下降至765.16亿元，规模引人关注，同时参考公司大幅下降的融资性现金流，公司的融资渠道似乎对银行贷款的依赖性过高。

数据来源：wind

此前，有消息称重庆市政府对金科集团制定了相关纾困措施，包括：分批发放纾困资金、牵头重庆的国企对以股权入股金科集团的事项进行谈判、阶段性入股金科集团的地产项目公司。至今已有3亿元纾困资金到位，5月20日金科内部人士也回应界面新闻及清一色财经称，确实有引入战投的计划，接触洽谈中。

“展期方案是确实公司拿不出这么多钱，或者是确实没有其他办法了。”一位资深债市人士接受采访时说到，“今年的债务展期了，明年的到期债务体量依然很大，难道还要继续展期吗？而且今年的形势严峻的多，金科已经停止发布月度销售简报，可见销售数据没有什么起色，或许真的会有很大力度的房企纾困支持措施落地吧。”