卓越商管再获中债增担保发债 监管层喊话支持下的房企融资信号

房企市场化融资难的问题短期内较难化解的当下，卓越商管却成为仍在发债的“少数派”。

在10月底召开的中央金融工作会议中，再次提到了“一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求”。意味着短期内，银行等金融机构有望加大对房地产行业的支持力度，持续加力推动“第二支箭”落地。

11月13日，深圳市卓越商业管理有限公司发布关于2023年度第三期中期票据的发行公告，拟将通过中票融资5亿元，期限3年，由中债信用增进提供担保发行。近两个月内，卓越商管已经推进了两笔中债增融资。

这被视为央行积极落实中央金融工作会议指示精神取得进展，实际上除了卓越商管，此前消息显示包括新城控股、美的置业等民企也将发行债券融资。同时龙湖、金辉、华宇、新希望地产等民企债券发行项目正在稳步推进中。

观点新媒体了解到，自2022年中期监管部门指示中债增公司对房企发行中票开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”以来，依靠中债增担保发债已成为部分未爆雷民企的主要发债手段。

究其原因，无非是在没有中债增的信用担保之下，政策暖风中的房企，依旧无法实现在公开市场顺畅融资。

梅开三度

尽管监管部门一直对房地产企业的融资提供支持，但当前形势显示，利好政策频发仍然无法掩盖大多数房地产企业面临融资困难的现实。

自去年开始，卓越首次采用中期票据的方式进行公开融资，发债平台则是选用商业地产平台——卓越商管。据悉，由于卓越集团并未实现公开上市，外界对集团自身的财务数据及业绩表现预测，仍是从卓越商管披露出的相关情况进行“窥探”。

经观点新媒体查阅，早在11月10日，卓越商业管理便刊发了2023年度第三期中期票据发行文件，若是债券能够顺利落地，将成为该司于年内获得中债信用增进提供担保的第三支中期票据。

募集说明书显示，本次募集资金的用途与前几次中票用途一致，仍未补充流动资金、项目建设、购回及偿还美元债。

市场人士对观点新媒体指出，卓越商管对于中期票据的推动工作一直很重视。一方面，发行中票已经成为该司目前境内的唯一公开融资方式；另一方面，11月初央行也在积极推动新一轮的“第二支箭”效能落地。

数据来源：观点指数整理、企业公告

统计数据显示，卓越集团通过卓越商管已完成累计20亿元的中票发行，单笔金额最高达10亿元，期限均为三年，利率最低值为3.50%。从担保情况上看，目前卓越商管所有存续中票，均由中债增提供全额无条件不可撤销的连带责任担保。

据悉，境外债窗口关闭后，房企的融资重心重新回到境内债券市场。卓越商管虽然于去年逆周期实现2笔美元债的发行，但大环境上受美元融资成本维持高位、中资地产企业信用风险加剧影响，美元一级市场发行已然进入黄昏阶段。

“中债增自成立以来，已然成为中国债券市场的主要担保机构，具有较高的信誉和影响力，在提供担保服务的同时，需要发行方的一定的抵押物才能出具担保函。”上述人士续指。

而卓越商管既能在去年“淡市”中获批发行美元债，也能在中债增的担保发行数笔境内债，最关键的原因系其作为卓越集团下属商业平台，拥有一定规模的优质商业地产项目、租赁资产，这些资产为境内外融资提供了一定的支撑。

观点新媒体了解到，卓越商管作为深圳市商业地产开发商之一，公司所开发及持有的大部分物业位于深圳各 CBD 核心区域。收入结构上，仍以房地产销售为主，租赁服务为辅。

今年1-9月，卓越商管实现营业收入118.64亿元，其中房地产销售业务实现营业收入101.82亿元，占当期营业收入的比重为85.82%，毛利率17.66%；期内实现租赁服务收入13.14亿元，占收入的11.1%，毛利率为80.94%。不难看出，房地产销售是该司的核心业务板块。

据观察，卓越商管虽然作为集团的商业地产平台，随着近些年行业形式的严峻以及境内外融资的趋紧，更多充当了卓越于境内融资的角色。

一方面，该司自身业绩增长极度依赖于卓越方面的项目输送。另一方面，卓越为保证融资通畅，正不断将地产开发业务注入其中，将商业、地产捆绑在一起进行融资动作。

2022 年，卓越商管继续采取“商住并举”的发展模式，接收了股东卓越置业集团注入的 4 个可售项目，均为商住混合项目。

2022年底数据显示，来自股东拟注入该司的19个项目，均为位于深圳的项目，以城市更新项目为主，且规模较大。若能顺利转化，可为该司补充优质土储，规划建筑面积合计 654.60 万平方米。这部分资产拟注入时间最快为2023年，最晚需到2027年。

此外，受限资产占总资产比例较低，拥有足够“干净”的可抵押资产，也是包括卓越商管在内的众企业，能够获得中债增信用担保的重要原因。

截至2023年3月末，卓越商管受限资产规模为327亿元，占期末总资产的比例为21.88%，占期末净资产的比例为52.83%。受限资产主要来自货币资金、存货以及投资性房地产，受限原因大多集中在银行端的借款抵押。

一视同仁

回头看去，“第二支箭”已然射出去了整整一年，最明显的变化是房企融资获中债信用增进提供担保的名单正在持续变长。

观点新媒体粗略统计，除卓越商管外，美的置业、龙湖、金辉、新城、碧桂园等房企均在今年完成1-2笔的中债信用增进提供担保的中期票据发行，累计发行量超120亿元。

数据来源：观点指数整理、企业公告

上图数据显示，此轮中债增全额担保发行的中票年化利率均值为4.04%，最低为3.4%，最高为4.7%，与首批发行的普遍在3.5%以下有所上升。但4%上下的利率，已然接近房企融资平均水平。

据观察，今年房企融资对象扩容进度显著。以合景泰富为例，今年也成功发行1笔7亿元的中票，实现在发债上的突破性进展。

募集说明书指出，合景泰富本次募资将全部用于项目开发建设，募投项目均为一二线城市普通商品房项目，项目中普通商品房的建筑面积占项目整体建筑面积比例不低于70%。

雅居乐、中骏同样在今年此轮发债中有所突破。雅居乐大部分募集资金用于项目建设，少部分用于补充自身现金流状况；中骏的募资则是在上述基础上，进一步叠加购回或偿还境外美元债的需求。

由此不难看出，项目建设作为众房企的募资用途，未来将有效的帮助融资受阻企业的项目推进、自身销售造血以及完成保交楼的目标，帮助自身风险的逐渐出清。

而从时间节点上看，1月及8月是众房企发行中期票据的高发期。上半年，众房企发行中票的募资目的主要围绕着项目建设去展开；下半年，募资用于补充流动性、回购以及偿还美元债的需求开始凸显。

据房企投拓人士透露，年初的1月，企业完成年度业绩后，会紧接着制定一整年的初步季度规划及财务细化目标，这时候通常需要大量的资金来支持项目启动、建设和销售等活动。

他透露道，“8月份的集中发行，背后的考量因素更多是基于政策面和金融支持民营企业发展座谈会的利好。当然，该月份企业已经对全年的市场环境有了较为全面的判研，不排除也有为未来补充现金流的考量。”

8月3日，中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会。会中，潘功胜指出，央行将支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。

在央行对“第二支箭”扩容增量的大背景下，8月份，美的置业、龙湖、金辉以及中骏的中债增信用担保中票成功发出。其中，美的置业及中骏均实现年内的第二笔中票发行。