国常会：发行公募REITs盘活存量资产 后续有望加速扩容

　　发行公募REITs盘活存量资产后续有望加速扩容

　　作者：黄思瑜 周楠

　　基础设施公募REITs市场有望加速扩容。

　　5月11日召开的国务院常务会议指出，要按市场化法治化原则，通过发行不动产投资信托基金等方式，盘活基础设施等存量资产，以拓宽社会投资渠道和扩大有效投资、降低政府债务风险。指导地方拿出有吸引力项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。

　　“国常会的表态表明公募REITs发行有望加速，REITs将在助力基建发展、扩大有效投资稳增长中扮演更重要角色。我们预计后续还将有更多有利政策和配套细则落地。”浙江沪杭甬财务总监阮丽雅对第一财经记者称。

　　中国人民大学法学院教授刘俊海也称，有关部门应加快出台不动产投资信托基金办法和管理条例，统一规则尺度，各地有关部门应尽快落地相关项目，“拿出好项目，拓展社会投资渠道，打通财富上升通道，把优质的基础设施项目利用率进一步提高”。

　　在阮丽雅看来，作为拓宽社会投资渠道重要产品之一，REITs将在监管、持有者、投资者以及其他市场各方的共同努力下，从试点进一步走向更加市场化、成熟化，实现各方共赢。

　　公募REITs市场有望加速扩容

　　根据国务院常务会议内容，从三个方面进行盘活基础设施等存量资产：一要鼓励通过发行不动产投资信托基金等实施盘活。指导地方拿出有吸引力的项目示范，对参与投资的各类市场主体一视同仁。二要完善市场化运营机制，提高项目收益水平。对回收资金投入新项目，专项债可予以支持。三要坚持市场化法治化原则，公开透明确定交易价格。确保基础设施稳健运营，保障公共利益。

　　阮丽雅认为，自中央进行“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”的决策部署以来，资金成为基建投资重要约束，而通过发行公募REITs、盘活存量基础设施资产，有望破解基础设施融资难、融资贵的难题，大幅缩短基础设施投融资循环周期。

　　刘俊海指出，目前，国内基础设施存量资产非常大，但是部分存量资产尚未激活，具有合格投资者能力的投资者也没有投资渠道。如果能激活这部分资产，对于提高地方资产质量，降低资产不良比例等也会有帮助。

　　“激活的同时，对于这部分增量资产也要严格控制，没有效益的不能投。提高基础设施增量资产的质量。”刘俊海称。

　　对于国常会鼓励“回收资金投入新项目，专项债可予以支持”，阮丽雅认为，这表明在“稳增长、保就业”背景下，作为基建资金来源的重要补充，公募REITs应着眼长远，其发展重心在于扩大有效投资，实现基础设施行业健康可持续发展。

　　南开大学金融发展研究院院长田利辉对第一财经记者表示，资产证券化是存量资产盘活的重要方式，而REITs是基础设施资产流动起来的重要手段。他指出，能够提供长期相对稳定投资回报率的基础设施投资也应该让具有合格投资者能力的投资者参与，从而更好优化资产配置，丰富财富管理。

　　“刺激内循环，仅仅靠消费可能还不够，还要扩大投资，因此投资驱动和消费驱动成为当前阶段的重要选择。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新告诉记者，对于投资驱动，有效的办法是扩大民间投资，尤其是社会资本投资，整合社会资源，尤其是为民营资本提供公平的投资环境。

　　“建议做好研究，选择合适资产发行”

　　2021年6月，首批基础设公募REITs产品面世以来，持续受到市场关注。目前已有12只公募REITs在交易所上市，涉及产业园区、仓储物流、高速公路、生态环保等基础设施，募资规模达458亿元，其中高速公路占比54.6%，产业园区占比21.7%。

　　REITs市场经历了从冷静观望、到活跃交易、再到理性回归的过程。截至2022年5月12日，12只REITs产品总市值525亿元，比初始募集资金（含原始权益人部分）上涨15%。

　　阮丽雅对第一财经记者称，总体而言，虽然疫情对REITs底层资产运营有一定影响，但其总体表现较为稳健，尤其是对比权益融资市场，投资者对公募REITs产品认可度也较高。随着未来疫情的有效管控，同时扩募规则正式落地、REITs扩募有望带来业绩优于预期的可能性，未来将给予市场更好回报。

　　“项目发行中，主要是在股东协调、估值定价、管理协议等问题上耗费较多精力，同时因为首批项目无先例可循，在项目推进过程中遇到比较棘手的问题需与监管审核部门、行业主管部门请示、沟通，边摸索边推进。”阮丽雅称，随着后续REITs规则体系逐步完善，REITs发行会更加规范，但保持与监管部门的紧密沟通协调仍然至关重要。

　　配套制度在不断完善

　　在公募REITs试点不断推进过程中，相关的配套规则也在逐步完善。

　　今年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》一文，提到了公募REITs下一阶段的重点工作：一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则；二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

　　4月15日，沪深交易所分别就基础设施公募REITs新购入项目指引公开征求意见。征求意见稿细化明确了上市公募基础设施REITs新购入基础设施项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排，对新购入项目业务全流程重要节点、扩募份额发售等关键事项进行规定。

　　“扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的进一步完善，对于推进REITs发展意义深远。总体而言，征求意见稿关于扩募发行较首次发行挂牌有一定简化，有利于企业缩短项目申报流程、加速基础设施资产实现证券化。”阮丽雅分析称。