鸿坤美元债违约前后：信用债已实质性违约

　　来源：观点地产网

　　观点网 理财产品的暴雷风波未散去，鸿坤又迎来了美元债违约，正式走到了信用债实质性违约的地步。

　　5月10日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司发布公告称，其于4月8日到期应付的BJHKWY 14.75 10/08/22票据项下利息1423.375万美元，目前30天宽限期已过，公司未能在宽限期届满前付款，因此发生违约事件。

　　据介绍，截至公告之日，上述票据的未偿本金总额为1.93亿美元，债券年利率为14.75%，每半年于每年的4月8日和10月8日到期付息。票据到期日为2022年10月8日，用于为在岸债务进行再融资和一般公司用途。

　　对于此次违约，鸿坤给出的理由是：受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和2019冠状病毒疾病影响等各种不利因素的影响，本公司无法偿还应计但未付的利息。

　　为了稳定投资者情绪，鸿坤表示，公司正在评估其流动性状况、整体业务运营和运营环境，积极实施有效的流动性解决方案，并密切关注情况。公司还将积极参与与票据持有人的对话，以期达成一致的解决方案，并保护公司利益相关者的最佳利益。

　　美元债始末

　　据观点新媒体查阅过往信息，出现违约的美元票据，也是鸿坤试水的唯一一项美元债项目，债券简称“HKI INV N2210”。

　　鸿坤首次发行美元债是在2019年9月。据鸿坤集团官微当时消息，9月27日，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司首次成功发行1.1亿美元境外公募债券。该笔美元债的惠普评级为“B”级，发行期限为3年，将于2022年到期。此外，投资者有权决定在发行第2年后将债券回售给发行人。

　　2019年11月19日，该美元债券增发4000万美元，总规模至1.5亿美元，利率不变，维持14.75%。

　　之后有关鸿坤美元债的发行消息不多，至2020年5月，鸿坤集团再次在官微披露，公司成功发行了5500万美元公募债券，并将与前述发行的1.5亿美元债券合并。

　　2020年12月4日，鸿坤集团补充表示，于2020年5月28日成功增发5500万美元公募债券，该笔债券已与2019年10月8日及2019年11月19日发行的债券合并，并于2020年12月4日在港交所挂牌。合并完成后，债券规模为2.05亿美元。

　　据公告信息显示，这笔2.05亿美元债券是鸿坤仅有的一笔存续美元债，扣除2021年的还款后，目前未偿本金总额为1.93亿美元。

　　相比其他因美元债暴雷的房企而言，鸿坤的美元债规模并不大，但从首笔美元债发行节点可以看出，该公司彼时或已经出现资金承压问题。

　　观点新媒体过往报道显示，2019年金融收紧进一步限制了房地产美元债的发行，当年7月国家发改委发布“778号文”，要求房企发行外债只能用于“置换未来一年内到期的中长期境外债务”。

　　兴业证券在2019年初一份报告中曾指出，房地产行业的资质较差，高收益债占比大，银行的投资级债券占比则较高。因此，房地产美元债的发行利率显著高于中资美元债的平均水平，比如2018年前者接近10%，后者则在6%上下。

　　如此看来，在政策收紧以及利率高企的环境下，若境内融资通畅或者资金流充裕的房企，或许不会选择发行如此高息美元债，但鸿坤美元债年利率却达到14.75%。

　　资金窘境

　　近年的债券年度报告数据显示，鸿坤筹资活动产生的现金流量净额都是负值，融资渠道严重不畅。2018-2021年，筹资活动产生的现金流量净额分别是-12.69亿元、-52.57亿元、-37.63亿元、-53.51亿元。

　　其实回看鸿坤近几年的业绩与财务数据可以发现，其各项指标表现也并不理想。

　　2018-2021年，鸿坤历年签约金额分别是170.50亿元、172.20亿元、175.40亿元及91.61亿元。前两年销售增长乏力，去年更是出现大幅回调。

　　在销售回款一栏，2018-2021年分别是121.16亿元、122.77亿元、105.19亿元、74.78亿元，呈逐年下降趋势；对应的销售回款率则是71.00%、71.30%、60.10%、81.62%，与房地产行业平均约90%的回款率相比，差距明显。

　　营业收入方面，2018-2021年度，公司分别实现营业总收入81.75亿元、 96.66亿元、88.99亿元、120.78亿元（分别实现主营业务收入79.97亿元、94.16亿元、87.01亿元及104.98 亿元）；分别实现净利润11.73亿元、9.05亿元、3.91亿元及为-39.08 亿元。

　　公司债券年度报告还显示，其2018-2021年期末现金及现金等价物余额一项，近四年分别是45.44亿元、34.68亿元、24.78亿元及10.50亿元，同样在逐年下滑。

　　所以在2021年的债券年度报告中，“重大风险提示”部分，鸿坤罗列的前三项内容就充分展现了其面临的资金窘境。

　　第一项是关于经营业绩下滑：公司2021年年度净利润为-39.08亿元，2020年末经审计净资产为124.34亿元，2021年年度亏损金额超过上年末净资产的30%。公司本年度发生重大损失主要系受到新冠疫情和房地产政策持续收紧的影响。若公司未能采取积极措施消除以上因素带来的影响，可能会影响公司未来偿债能力。

　　第二是债务集中偿付风险。公司2021年末有息负债为100.92亿元、其中2022年到期的债务达到53.52亿元，超过有息负债总额的50%。公司在未来的一年内偿债压力较大，若公司流动性出现问题，可能会存在不能及时兑付的风险。

　　再有就是“资产负债率较高的风险”。公司2019年末、2020年末和 2021年末资产负债率分别为 80.26%、79.83%和 86.53%，资产负债率总体上呈现上升趋势。杠杆率较高有利于加快公司业务发展速度，提升公司的盈利能力，同时也提高了公司的风险管理与合规等方面压力，且在市场环境发生不利变化的情况下，公司的财务风险也随之提高。

　　事实上，在此次美元债正式违约前，有关其资金链暴雷的消息就有流出。

　　3月底，鸿坤金服30亿元理财产品因未能兑付问题而遭到投资人追讨。对此，鸿坤4月份发布官微表示，资本板块中的“鸿坤财富”已于3月停止运营，面临产品兑付困难，“过去的三年间，在疫情和行业的双重压力下，集团的各大业务板块面临巨大的资金压力，公司上下竭尽所能开源节流”。

　　但鸿坤又表示“绝不躺平”，正在积极盘活现有资产，采取灵活的兑付方式，既有现金兑付、实物兑付又有现金和实物相结合的方式。

　　也许和其他暴雷房企一样，要顺利完成债务重组，出售资产与维持运营、保证销售回款依然是主要手段。